房地产业税收管理面临的问题与思考

本文摘要：摘取 要 近几年来，由于国家实施大力的财政政策，夹住投资市场需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场快速增长。但投影房地产业税收本质，兴旺背后仍有主因，其不存在的偷逃税活动，妨碍了税收秩序，了公平竞争。重点对房地产税收面对的作一点有益的探究。 关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争1 房地产业税收征管面对的问题1.1 凌空往来不进“收益账”，随便调剂收益这是房地产最常用的偷逃税手法。

摘取 要 近几年来，由于国家实施大力的财政政策，夹住投资市场需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场快速增长。但投影房地产业税收本质，兴旺背后仍有主因，其不存在的偷逃税活动，妨碍了税收秩序，了公平竞争。重点对房地产税收面对的作一点有益的探究。　　关键词 房地产市场 税收秩序 公平竞争1 房地产业税收征管面对的问题1.1 凌空往来不进“收益账”，随便调剂收益这是房地产最常用的偷逃税手法。

主要展现出为：一是将预收购房款或当期售房款长年悬挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收益，不及时申报纳税；二是接到银行按揭款时，长年悬挂在“预收账款”等往来账上，不进“销售收入” 账，延期纳税；三是对外投资分回的收益，账务处置上挂在“其他应付款”等往来账上，不进“投资收益”账，逃缴企业所得税。1.2 税前扣减项目不现实，虚列或低估成本主要展现出为：一是利用发票监管的漏洞，压低建筑成本，增加增值税扣除；二是不按项目成立成本明细，将竣工与未竣工的项目成本混合在一起，导致竣工项目成本虚增，造成企业账面亏损或掩饰巨额利润；三是在展开道路铺设、小区绿化等设施设施建设时，设法低估配套工程成本及其涉及费用；四是人为地将研发项目中的出租部分成本大跌，不断扩大用作销售部分的成本，以增加销售部分的营业利润，躲避涉及税收；五是多列利息支出和预提费用，掩饰实际利润额。

毕业论文 http://www.lw54.com 1.3 以房抵债、抵费用或弄虚作假计销售收入，偷逃涉及税收主要展现出为：一是以商品房抵顶银行借款本息；抵顶不应分配给投资方的利润；抵顶不应缴纳的建筑安装工程款；抵顶提供土地使用权的价款等涉及债务，必要算入往来科目。二是以商品房抵顶不应缴纳的广告费用、电力费用等开支，计销售收入。

三是不按规定出示发票或出示假发票，少计收益或增加增值税所得额。1.4 以开立账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款主要展现出为：一是代政府有关部门及其他企业缴纳的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯设施酬劳、房屋交易酬劳、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部支付了委托单位为由，在财务处置上计收益或必要冲减开发成本，造成营业额增加，偷逃涉及税收；二是利用关联关系，非法移往利润；三是自建房屋销售或租赁，获得收益不进收益账；四是以工程仍未收支，收益、成本无法精确体现为由，不申报纳税；五是假造审核申请，假冒“委托研发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，索取税收优惠等，也都是房地产业偷逃税常用的主要手法。2 房地产业税收征管现状投影2.1 从房地产业税收收入来看虽然房地产业构建的各项税收不管是分税种，还是收益总量以及收益结构都有较大幅的快速增长，这都是由房地产市场的大大发展和税收管理获得增强，沦为房地产业税收快速增长的强劲动力来作的，但更进一步深层次地终将面对一些引人注目问题：一是涉税信息杂讯，计税依据可信度小，造成房地产税收大量萎缩；二是纳税人申报意识和申报质量不低。

销售收入不实、成本虚列、费用列支不合理，掩饰、虚报成交价的现象引人注目；三是房地产市场不规范，投资结构单一，后劲不足；四是税制改革不完全，制约了房地产业税收可持续快速增长的规模。　　　 毕业论文 http://www.lw54.com 2.2 从房地产业纳税人来看企业为了构建利润最大化必定铤而走险。利益是柄双刃剑，具备腐蚀性，过度地执着往往产生非理性的偷逃税不道德。

如果偷逃税不被找到，必定大赚一笔，即使被找到了、公安部门了，也只是补充税款，交纳少量的罚款和滞纳金而已。收益与成本的极大鲜明，助长了部分房地产企业偷逃税的主观蓄意，并且房地产业所特有的周期长、投放大、环节多的特点又给偷逃税留给了可以操作者的空间。

一些房地产企业为执着利益的最大化，不择手段以违法犯罪为代价，在申报纳税、欠薪税款、延后纳税、偷逃税上大做文章。2.3 从政府及涉及部门不道德来看政府及部门正处于转型时期，为了寻求“地方和部门利益”而伤害公共利益的现象依然不存在，一是为了减缓城市基础设施建设，减低财政支出压力，当地政府在招标的房地产开发项目中可选一些设施研发建设项目，并在税费上作出许诺或妥协。一方面给定免除地方性收费项目或减少收费标准，另一方面拒绝税务部门获取税收“优惠”，反对地方房地产业的发展；二是由于房地产业在地方中占据最重要地位，企业与政府之间“关系密切”。

在纳税上企业总想要谋求政府“避难”，而地方政府的个别领导也指出企业与税务部门都是自己的两个“钱口袋”，企业发展与税收快速增长是一个问题的两个方面，这种点子影响了税务部门的公正执法；三是在土地管理上呈现出两个忽略趋势，一方面为了招商引资，各类开发区争相以低价甚至免费转让土地，另一方面，为提供资金，政府设法高价出售经营性用地。有人指出房地产是城市的小金库一点也不为过，地方政府不受利益驱动，肆意通车涉及收费，据有关资料统计资料，一般情况下仅有土地出让金就占到地方财政收入的20%以上。忽略的趋势构成完全相同的结果，即壮烈牺牲国家利益，政府借此获得更好的收益，地方政府在重视并依赖房地产业发展的同时，在一定程度上，对房地产企业的偷逃税不道德淡然视之，导致房地产业税收大量萎缩。

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